Zehntausende Wohnungen in Wien stehen leer. Gleichzeitig sind zehntausende Menschen verzweifelt auf Herbergsuche. Wie ist das möglich?

EineA Nalalse für den Falter

Die Fensterscheiben gegenüber sind schon seit Jahren nicht geputzt. Tagsüber hat man noch nie jemanden gesehen, der dort ein Fenster geöffnet hätte. Nachts brennt nie Licht. Die Wohnung steht offenbar leer, seit langem schon. Gleichzeitig jedoch hat man mehrere Bekannte, die seit Monaten händeringend eine Bleibe suchen, aber keine finden. Kaum taucht ein bezahlbares Objekt am Markt auf, ist es auch schon weg.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist offenbar riesig. Wie ist da die leerstehende gegenüber erklärbar? Und könnte man etwas tun, um sie irgendwie auf den Markt zu bringen?

In einer wachsenden Stadt wie Wien ist das eine wichtige politische Frage. Während andere Bundesländer unter Abwanderung leiden, wird die Einwohnerzahl der Hauptstadt in den nächsten zehn Jahren über die Zwei-Millionen-Marke klettern, das ist erstmals soviel wie um 1900. Wie Wien mit diesem Wachstum umgeht, wie es die daraus entstehenden Verteilungskonflikte löst – das wird sich massiv auf die Stimmung in der Stadt auswirken.

Insbesondere ärmere Menschen spüren den Druck. Wer für eine Mietwohnung 2000 Euro im Monat ausgeben mag, oder eine Million für eine Eigentumswohnung übrig hat, kann unter einem großen Angebot wählen. Anders schaut es im Billigsegment aus. Wer eine Zweizimmerwohnung unter 600 Euro sucht, hat ein Problem. Bei Flüchtlingen und anderen Ausländern kommt häufig noch Diskriminierung dazu – sie haben am freien Markt kaum eine Chance. Auf günstigere Gemeindewohnungen auszuweichen ist nicht für alle möglich: Wer noch keine zwei Jahre in Wien hauptgemeldet ist, hat darauf keinen Anspruch. Ohnehin sind auch dort die Wartelisten lang – jahrelang wurde viel zu wenig gebaut, das rächt sich jetzt.

Leerstehende Wohnungen auf den Markt zu bringen, wäre die am schnellsten wirksame Methode, um dem Mangel abzuhelfen. Aber schon bei der Frage, wie viele davon es überhaupt gibt, wird die Sache unübersichtlich.

Knapp über eine Million Wohnungen gibt es in Wien. 220.000 davon sind Gemeindewohnungen. Im statistischen Jahrbuch von 2015 scheinen jedoch nur 888.462 „bewohnte Wohnungen“ auf. Bedeutet das, dass über 100.000 leer stehen, wie immer wieder behauptet wird?. „Es geistern so viele Zahlen herum“, sagt Daniel Glaser von der MA 50, der Abteilung für Wohnbauforschung. Wir haben zwar ein Melderegister für alle in der Stadt gemeldeten Menschen. Aber wir haben kein Gesamtverzeichnis aller Wohnungen. Die letzte echte Volkszählung, bei der Interviewer mit Datenbögen von Tür zu Tür gingen und persönlich nachschauten, fand 1995 statt. Seither kann man nur noch schätzen.

Die Wohnbauforscher entwickelten 2015 ein Rechenmodell, das verschiedene Datensätze miteinander verschränkt. Ihre Studie kommt auf 60.000 Wohneinheiten, in denen niemand gemeldet ist – „das können aber auch Ateliers oder Lagerräume sein“, so Glaser. Als Wohnung nutzbar, aber leerstehend seien 35.000 davon, und von diesen wiederum 10.000, die länger als zweienhalb Jahre leerstehen. Oder auch nicht. „Es gibt große Diskrepanzen“, sagt Glaser. „Wir haben Wohnungen, in denen niemand gemeldet ist, aber trotzdem jemand wohnt. Und Wohnungen, in denen jemand gemeldet ist, aber niemand wohnt.“ Außerdem gibt es: Zusammengelegte Wohnungen mit mehreren Eingangstüren; Wohnungsteilungen, die niemand bei der Baupolizei gememdelt hat, Büros, in denen gewohnt, und Wohnungen, in denen gearbeitet wird. Es gibt illegale Massenquartiere. Und es gibt AirBnB.

Versuchen wir es daher mit einer Typologie des Leerstands.

  1. Normal ist der Leerstand zwischen zwei Vermietungen; jene paar Monate, in denen ausgemalt, repariert und nach neuen Mietern gesucht wird. Eine wachsende Stadt braucht einen Leerstand zwischen 2 und 4 Prozent, damit der Markt aktiv bleibt. Liegt der Wert wesentlich darunter (in München unter 1%), wird Umziehen beinahe unmöglich. Bei Gemeindewohnungen wird über diesen Leerstand Buch geführt: Demnach stehen stets etwa 2% leer , bis zur Neuvermietung dauert es im Schnitt 153 Tage. Der Stadtrechnungshof hat das, angesichts der Wartelisten, als zu lang kritisiert, Wiener Wohnen hingegen kann es erklären: „Wir vergeben nur unbefristete Verträge, die dauern oft Jahrzehnte, deswegen sind oft große Sanierungen nötig.“
  2. Bis eine Altbauwohnung, die in Privatbesitz ist, hergerichtet wird, kann es länger dauern – Monate, Jahre, manchmal Jahrzehnte. Mal hat ein Eigentümer kein Geld, mal streiten sich Erben, mal legen sich Minderheitseigentümer gegen Bauarbeiten quer. Es hat aber auch mit dem Mietrecht zu tun. Grundsätzlich kommen heute nur noch Wohnungen der A-Kategorie auf den Mietmarkt – für alle anderen lassen sich, zumindest legal, keine attraktiven Mieten erzielen. Aber sogar die Aufwertung auf A-Niveau zahle sich nicht immer aus, klagen Hausbesitzer. Insbesondere das Richtwertsystem, das die Miethöhen in Gründerzeithäusern beschränkt, sei ein Problem, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). „Solange sich die Miethöhe nach dem Alter des Gebäudes richtet, und nicht danach, wie schön eine Wohnung ist, wird Vermieten nicht attraktiver werden.“

Würde eine Freigabe der Mieten mehr Wohnungen auf den Markt bringen? Die Wiener Mietervereinigung widerspricht hier selbstverständlich („mit zehn Euro Miete pro Quadratmeter muss sich Sanieren ausgehen“, sagt Geschäftsführerin Elke Hanel-Torsch). Aber klar ist, dass es für Immobilienentwickler derzeit lukrativere Optionen gibt, als so schnell wie möglich Mieter zu finden. Je mehr Leerstand, desto teurer kann man ein Haus weiterverkaufen. Man kann drauf warten, dass die Nachbarwohnung frei wird und zusammenlegen, denn über 130 qm2 gelten die Richtwerte nicht mehr. Oder man parifiziert, baut das Dach aus, und verkauft Eigentumswohnungen.

Womit wir bei 3. sind.: Eigentumswohnungen in Wien werder derzeit gekauft wie warme Semmeln. Nicht nur von Leuten, die sie bewohnen wollen, dafür einen Kredit aufnehmen und mühsam abstottern. Sondern auch von Leuten, die nicht wissen, wohin sonst mit ihrem Geld. Auf der Bank zahlt man Negativzinsen, der Aktienmarkt birgt Risiken, „Betongold“ hingegen verspricht langfristige Wertsicherung – speziell in einer Stadt, die weiter wächst. Klassische Vorsorgewohnungen kaufte man, um Mieteinnahmen zu haben. In sogenannten „Theaterwohnungen“ verbrachten Wohlhabende zumindest ein paar Wochenenden im Jahr. Heutige Käufer hingegen lassen ihre Objekte oft von Anfang an leer. Langfristig rechnet sich die Investition allein durch die Wertsteigerung, die Mühe des Vermietens tut man sich gar nicht erst an.

Dass es einer Stadt nicht guttut, wenn die attraktivsten Viertel menschenleer sind, kann man in Salzburg ebenso besichtigen wie in Vancouver. Aber was tun? Dürfen Gesetze Eigentumsrechte beschränken? Ja, sagt Hanel-Torsch. Für sie sind Wohnungen keine normalen Konsumgüter, sie plädiert dafür, Eigentümer stärker in die Pflicht zu nehmen – „zumindest jene, die viele Wohnungen haben“. In Amsterdam, erzählt sie, übernehme die Stadt die Mietersuche, wenn ein Privateigentümer das nicht zustandebringe. Ebenso plädiert sie für eine Leerstandsabgabe. Holzapfel hingegen meint, das bringe nicht viel: „Wer so viel Geld hat, dass er die Mieteinnahmen nicht braucht, den schreckt auch eine Leerstandsabgabe nicht.“

  1. An die schwierige Abwägung zwischen Einmischung und Freiheitsrechten stößt auch die Grundsatzfrage: Was heißt überhaupt „leer“? Und was heißt „wohnen“? Was tun mit Mietern, die eine Wohnung, in der sie gemeldet sind, gar nicht wirklich brauchen? Gegen Zweitwohnsitze wird niemand Einwände haben. Eine Wohnung in der Stadt, ein Wochenendhaus, abwechselnd genutzt, kein Problem. Aber wenn man schon seit Jahren bei der Freundin wohnt, in Niederösterreich ein Haus gebaut hat, und die Wohnung bloß wegen dem Parkpickerl behält, weil der alte Mietvertrag viel zu günstig ist, um ihn aufzugeben? Wo ja nicht ausgeschlossen ist, dass die Nichte in einmal in Wien studiert, oder dass man sich irgendwann mit der Freundin zerkracht.

Hier jedoch stößt man schnell an den Punkt, an dem die Sorge um das Allgemeinwohl in Bevormundung kippt. „Man kann ja niemanden zwingen, zu Hause zu sein“, gibt Wohnbauforscher Glaser zu bedenken. Alle Ideen, die Benutzung einer Wohnung zu kontrollieren – etwa den Stromverbrauch zu überprüfen oder die Nachbarn zu befragen – riechen nach Spitzelwesen. Speziell im Gemeindebau. Es ist ein offenes Geheimnis, dass tausende Wohnungen dort kaum benützt werden, obwohl sie laut Vertrag Hauptwohnsitz sein müssen. „Dagegen haben wir kaum eine Handhabe“, heißt es bei Wiener Wohnen – „zumindest solange wir nicht erfahren, dass jemand in Niederösterreich Wohnbauförderung beantragt hat.“ Nur eine Untervermietung ist ein klarer Kündigungsgrund.

  1. Womit wir schließlich bei AirBnB sind, und der gewerblichen Untervermietung von Privatwohnungen. Etwa 7700 Wiener Wohnungen werden mitterweile auf Online-Plattformen angeboten, die meisten tage- und wochenweise, für Touristen. „Leerstand“ sind diese Wohnungen nicht – eher, im Gegenteil, Fälle von besonders intensiver Nutzung. Dennoch fehlen sie dem normalen Wohnungsmarkt. In attraktiven zentrumsnahen Stadtvierteln sind ganze Häuser mittlerweile voll mit AirBnB-Unterkünften, häufig wurden sie genau zu diesem Zweck erworben, angemietet, eingerichtet. Das stört nicht nur die Nachbarn, es treibt gleichzeitig die Mieten weiter in die Höhe.

So sehr Touristen einer Stadt zugute kommen – der öffentlichen Hand entgehen damit Abgaben und Steuern. Viele Stadte versuchen deswegen, AirBnB zur Herausgabe der Daten der Vermieter zu zwingen. New York stellte illegale Kurzzeitvermietung unter Strafe, Barcelona droht mit Geldbußen von 600.000 Euro; Amsterdam, Chicago und Paris einigten sich mit AirBnB bereits auf einen Deal. Auch Wien verhandelt bereits. Anfang 2017 tritt hier ein neues Gesetz in Kraft, das sowohl von den Vermietern als auch von AirBnB verlangt, alle Unterkünfte zu melden. Was bedeuten wird, dass früher oder später auch das Finanzamt nachfragt.

Gut möglich, dass einigen Vermietern die Sache dann zu riskant und zu mühsam wird – und sie sich doch wieder auf die Suche nach einem Mieter machen, der länger bleibt. Eine syrische Flüchtlingsfamilie oder einer der vielen anderen Wohnungssuchenden in Wien wird sich darüber jedenfalls freuen.

 

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